从历史看，世界各国在工业化、城市化进程中，经济都经历了由低水平的稳定转向高速增长，再由高速增长转向中高速增长，最后再由中高速增长到高水平的相对稳定的结构性变化。在这一过程中不动产都有一个交快的上涨过程，而不动产的上涨，是以大都市圈为代表的。国际化大都市房价上涨的幅度是其他中小城市无法可比的。大美国、英国、法国、日本等已完全实现城市化国家的发展历史已证明这点。

    我国的城市化进入下半场,开始从城镇化向都市圈发展.我们目前人口城镇化率51%左右,而户籍城镇化率只有38%左右。距70%城镇化率还有一段路要走。

    1960～1973年是日本经济高速增长时期,经济年均增长率达到9.2％。1973年前后日本经济由高速增长转向中高速增长。

   由于日本国内企业投资增长缓慢,国际经济环境恶化,国际贸易下滑,以及日本政府紧缩性财政政策的负面影响,导致了日本1980～1985年的较长时期的低速增长期。在国际政治和经济等多方面因素的影响下,日元开始大幅升值,1985～1991年进入经济波动期。

   1991～1996年进入经济低迷期,日本经济学界称之为“平成萧条”。

    从人均DGP的发展来看:当一个国家或地区的人均美元名义DGP低于1000时，不动产市场规模很小，价格低廉，房价、地价低如草。当人均美元名义DGP突破1000时，不动产市场开始发展，房价、地价步入上涨期。DGP突破1500美元时，房地产市场规模快速扩大，房价、地价进入快速上涨周期。

    1960年，日本人均美元名义DGP约920美元；

   1970年，中国香港是的630美元；

   2000年，中国人均美元名义DGP约950美元；

   1946年，美国人均DGP约1600美元(因为二战，45年以前的经济数据，没有参照价值).

   上述的各个时间点,就各地是不动产市场开始发展的起点，同时也是房价、地价步入上涨期起步时间点。

    1950年,美国人均DGP约1900美元;

   1970年，日本人均美元名义DGP约1900美元；

   2006年,中国人均美元名义DGP约2000美元；

   1974年,1974年，中国香港是的2100美元；

   这时， 房地产市场步入发展快车道路，同时房价也进入快速上涨通道。

    美国在城市化、现代化进程中，房地产泡沫首次破裂的时间是，1987年；

   日本房地产泡沫首次破裂的时间是，1991年；

    1987年，美国的城市化率超过75%, 人均美元名义DGP约22000美元；

   1991年, 日本的城市化率高达78%, 人均美元名义DGP约28000美元；

    2016年我国人口城镇化率52%左右,而户籍城镇化率只有38%左右.全国人均美元名义DGP约8600美元。上海达17100美元，江苏是14360，浙江约12630。

   距70%城镇化率，和20000美元的人均DGP,还有一段路要走（我估计大约要8-10年)。

    转帖:中国城市化快速发展始于改革开放之后，1950年城市化率仅7.3%，进过60年发展2014年城市化已达到54.77%.

   第一阶段至1957年，即一五计划完成后 城市化率达到10.9%

   第二阶段1957年—1978年，至改革开放前城市化率达到17.9% 因为政治原因，发展波动较大，但还是有所增长.

   第三阶段 1978年至今 城市化率接近50%，即每年城市化率增加1%，按此速度计算，2030年中国城市化率超过70%，基本完成城市化，用时约80年。

    10年内我国没有房地产泡沫破裂的风险.

    历史的经验，美国和日本在房地产泡沫破裂前的6---7年，房价都经历了一波暴涨行情。

   1980年的美国,1985年的日本，房价分别开始了一波暴涨行情,特别是纽约、东京等大都市的房价。

    歪楼了，从纽约、东京歪到了孟买、新德里。

   还是回来说美国、日本的房地产泡沫形成和破裂，因为这个对我们更有参考价值。